不動産売却時にかかる税金ってなに？税金の種類と節税対策を紹介｜神戸で税理士による相続税の申告手続き

不動産売却時にかかる税金ってなに？税金の種類と節税対策を紹介

2023/02/22　相続コラム

不動産を売却する際、どんな税金がいくらくらいかかるのかを把握しておかないと、損をしてしまうことがあります。そこでこのコラムでは、不動産売却時にかかる税金の基礎知識についてご紹介していきます。

不動産売却にかかる税金

不動産の売却にかかる税金には、譲渡所得税、印紙税、登録免許税の3種類があります。それぞれ解説します。

譲渡所得税

売却で得た利益にかかります
※後に詳しく解説

税金額の目安
利益額によって大きく変わります

印紙税

印紙税は、売買契約時に貼り付ける収入印紙に支払う税金のことを言います。収入印紙を契約書などに貼付することによって、納税とみなされます。通常、売主と買主で1通ずつ原本として契約書を作成し、2枚の収入印紙をそれぞれに貼ります。しかし、2通の契約書のうち1通をコピーとする場合は、収入印紙は1枚でも可能です。

税金額の目安
契約金額によって値段が異なるが、1000円~30000円の間になることが一般的です

登録免許税

登録免許税とは、物件の所有者が変わる際の登記にかかる税金です。この登記には、「所有権移転や抵当権設定時の登記費用」と「抵当権抹消の登記費用（※抵当権設定がある際のみ）」があります。不動産売却時に関連があるのは、売主が納める義務のある「抵当権抹消の登記費用」についてです。

税金額の目安
不動産1つあたり1000円です

譲渡所得税と登録免許税がかかるのは状況によりますが、印紙税は必ずかかる税金です。

支払いのタイミング

それぞれの税金の支払いのタイミングを確認し、売却まで具体的に計画してみましょう。

• 印紙税：売買契約時
• 登録免許税：不動産の決済、引き渡し、抵当権抹消手続きをする日
• 所得税・復興特別所得税：売却した翌年の2月16日～3月15日
• 住民税：売却した翌年

印紙税と登録免許税は売却の手続きの期間に支払いますが、譲渡所得税（所得税・復興特別所得税）は、売却した翌年に支払います。

譲渡所得税とは

不動産売却にかかる3つの税金の中でも、譲渡所得税は売却時の売上とかかわる重要な税金です。きちんと理解しておきましょう。

譲渡所得（売却益）にかかる税金

不動産を購入した時の金額と、売却した時の金額を比べ、購入価格を上回り利益が出たものを譲渡所得と言います。この差額を計算する際は、購入金額だけでなく、仲介手数料や印紙税などの費用も含めます。これらを差し引いた譲渡所得にかかる税金のことを譲渡所得税と言います。しかし、これまでに支払った修繕費や固定資産税、管理費などは、引けないので注意しましょう。
また、より正確には、譲渡所得に課税される所得税と住民税を総称し「譲渡所得税」と呼んでいます。

譲渡所得税は確定申告が必要

譲渡所得税は、給与所得とは別の所得として計算した上で、確定申告を行います。譲渡所得税の中でも、所得税と復興特別所得税は、翌年に申告します。住民税も翌年に確定申告をしますが、納付は6月頃となります。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税にかかる税金は20％です。厳密には、15％が所得税、住民税が5％で20％となります。そこに復興所得税を加算すると20.315%です。また本来、所得税と住民税には、15％から55％までの幅広い税率が規定されていますが、不動産の売却時の所得に関しては、金額の大きさに関係なく、20％の税率に決められています。このことを分離課税と呼びます。

所有期間5年未満の場合

所有期間が5年未満の不動産を売却する場合、税率が20％ではなくおよそ40％（39.63％）にまで増税してしまいます。この取り決めの背景には、土地の売買を短期間で行い、利益を得ようとすることを防ぐといった意図があります。尚、不動産の所有期間の計算方法は、正確に5年間というわけではありません。不動産を売却した年の1月1日に、5年を経過しているかどうかが基準になっています。

税金対策に使える控除

不動産の売却の際、控除が使用できる税金は、譲渡所得税のみです。つまり、残りのふたつの税金、印紙税と登録免許税には、規定された金額を支払う必要があるということです。
譲渡所得税に使用できる控除には、いくつか種類があります。

• 3,000万円特別控除
• 取得加算の特例

それぞれ解説していきます。

3,000万円特別控除

売却した不動産が自宅だった場合に受けられる控除です。譲渡所得から最大3,000万円まで控除が可能な特例です。条件を満たせば積極的に活用したい控除のひとつです。

取得費加算の特例

取得費に相続税額の加算が可能な特例です。相続した家であっても、利益が出た場合は譲渡所得税と住民税の支払いが必須です。そんな時、この特例を利用し、課税対象額を減らすことができます。ただし、この特例は、遺産を相続してから3年10ヶ月以内に売却した場合に利用が可能です。

今回は、不動産を売却する際に支払いが必要な税金についてご紹介しました。納付が必要な税金の金額は、ケースバイケースだということがわかります。売却を検討している人は、自分たちの不動産の状況と照らし合わせ、損のない売却ができるよう、念入りに計画を進められることが望ましいでしょう。

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